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编辑/2021-04-19/ 分类:德凯创业/阅读:
易居研究院近日举办调控收紧背景下春季楼市运行特征与趋势研讨会。多位业内人士在此间表示,今年楼市调控政策不会放松,金融环境将略紧于去年,长三角房地产市场活跃度仍将维持一段时间,但明后年有可能会步入降温通道。在集中供地新规下,大中城市拿地不确 ...

易居研究院近日举办“调控收紧背景下春季楼市运行特征与趋势研讨会”。多位业内人士在此间表示,今年楼市调控政策不会放松,金融环境将略紧于去年,长三角房地产市场活跃度仍将维持一段时间,但明后年有可能会步入降温通道。在集中供地新规下,大中城市拿地不确定性增加,房企或更注重产城融合、下沉三四线等方向。

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上海学区房降温

作为长三角区域内调控最严厉的区域,上海二手房市场在今年3月份已有所降温。

上海瑞阳不动产总经理蒋毅在此间表示,该公司门店主要集中在前滩周边,区域内有华二前滩学校这样的顶级学区。去年前滩板块的次新房房价几乎翻倍,冲高到每平方米17万元左右。今年3月上海中考招生新政出台后,前滩区域次新房挂牌价有所下跌,购房者和业主观望情绪均比较浓,基本没有成交量。

此外,浦东三林某二梯队老破小学区房,去年单价从每平方米6万元涨到9万-10万元,中考新政出台后,房价降至8.5万元,预期后续还会继续下跌至8万元。

蒋毅认为,若未来上海实施多校划片,学区房溢价空间将进一步缩小。从近期的市场表现来看,带看量、成交量均有下降的趋势,目前的挂牌价也基本回到了去年12月的成交价。预计今年接下来的上海二手房月均成交量将在2.5万套左右,此前虚高的学区房价格也逐渐回归,居民购房更趋理性。

长三角楼市或仍保持一定活跃度

上海学区房降温,长三角楼市是否会“退热”?上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,从长三角典型城市的二手房成交情况来看,上海2020年成交走强,但今年3月已有所降温;杭州二手房市场仍然火热,3月份成交量创2018年以来的新高;苏州2020年平稳,今年3月略有复苏;无锡过去半年二手房成交下降明显,市场有下行风险;合肥二手房市场2020年成交量上升很快,1月成交量创新高,市场明显升温。

杨红旭认为,由此看出,今年长三角部分城市市场还会保持一定的活跃度,但房价涨幅不会太大,明后年则可能会降温。

江苏、浙江多地土地市场热度高

上坤集团投资中心副总经理蒋艳也在同一研讨会上表示,目前江苏、浙江部分城市的土地市场热度高,拿地格局也发生了一些变化,部分下沉城市比如金华、永康、东阳等,过去几乎很少看到全国性布局的央企、国企参与拿地,但今年却已十分常见,这说明大中型房企的竞争越来越下沉,拿地难度加大很多。

华发集团华东区域总经理章建波表示,“三道红线”“集中供地”等政策对房企影响较大,如果一次性拿地较多,后续土地款集中支付后财务可能“踩红线”。集中供地制度将分散房企的注意力,可能会使本来很火的成熟区域优质地块溢价率有所控制,利好一些本来不火甚至会流拍的郊区地块。

金茂集团上海区域营销总监王丽萍表示,“集中供地”制度下,房企拿地的难度和不确定性都在增加,寻求招拍挂以外的拿地途径成为一些房企关注的领域。未来的房地产传统模式一定会改变,在住宅开发之外寻找新的增长点。对金茂来说,产城融合、一二级土地联动开发成为关注重点。

房地产调控出现新特征

易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,今年的房地产宏观调控政策密集,与过去相比有着一些新的特点。过去的宏观调控重点主要集中于房地产行业本身,而如今调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发,也增加了与金融监管等的联动。

今年楼市调控也有从紧的趋势。易居房地产研究院副院长杨红旭指出,从政策环境来看,今年来热点城市调控不断收紧,长效机制渐趋体系化。从金融环境来看,目前一年期国债收益率已经回到疫情前,银根收紧。严查经营贷消费贷等违规资金进入楼市,以及房贷利率上行与额度收紧,可能比限购限贷加强对楼市的影响还要明显。整体来看中国房地产业金融环境今年将略紧于去年,明后年可能更紧。

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